2 25 Инвестиционная Собственность Как Перевести Российскую Отчетность В Международный Стандарт

Однако в соответствии с IAS 40 Компания-арендатор может учитывать офисное здание как объект финансовой аренды, т. Независимо от выбора порядка оценки активов, необходим регламент ежегодной оценки справедливой стоимости активов, в частности, оговаривающий периодичность привлечения внешних оценщиков и календарные сроки их работы (результаты оценки должны представляться до начала составления годовой отчетности). Бухгалтеру следует быть готовым к тому, что результаты оценки могут существенно колебаться, а прибыли и убытки от таких колебаний неизбежно становятся предметом политических разногласий в руководстве компании – и, как минимум, задерживают составление отчетов. Справедливая стоимость в данном случае определяется по максимуму для данного рынка – т. Хотя спекулятивная составляющая справедливой стоимости порождена землей, а не здания, – она полностью ложится на стоимость здания, так как стоимость предоплаты за операционную аренду (земли) нельзя переоценивать. Рассмотрим на примере учет перевода здания из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости, в соответствии с МСФО.

• Весьма маловероятно, что обратный переход приведет к представлению более достоверной информации.
• Поэтому целесообразно разделять эти два регламента (оценки и инвентаризации).
• При этом справедливая стоимость - это сумма средств, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами (параграф 5 МСФО 40).
• Первоначально инвестиционная собственность должна оцениваться по первоначальной стоимости (фактической стоимости приобретения) .
• Инвестиционная собственность должна признаваться как актив только в случае выполнения критерия признания.

Порядок оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в целом аналогичен оценке объектов основных средств. Однако тестирование учетной стоимости инвестиционной собственности следует проводить ежегодно. Предполагается также, что исходя из назначения инвестиционной недвижимости ее стоимость в большинстве случаев надежно определяется.

Предположим, что у организации "А" имеется еще собственность, которая сдается в аренду другим организациям. При этом сдача в аренду офисных помещений в год составляет 75% от общего числа помещений. Каждое не сданное в аренду помещение остается неиспользуемым, однако в то же время периодически используется для проведения экзаменов (аттестаций) своих работников. Текущая балансовая стоимость данной собственности составляет 5 млн долл. Нерегулярное проведение аттестаций на незначительной площади следует рассматривать как незначительное использование, кроме того, 75% сданной в аренду площади подтверждает, что такая собственность может считаться инвестиционной и учитываться в соответствии с МСФО 40.

Инвестиционная Собственность В Мсфо И Российской Практике

После первоначального признания объектов собственности в сумме затрат на их приобретение (строительство) компания, которая ведет учет по справедливой стоимости, оценивает все свои объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости. Такой же подход используется и в отношении объектов основных средств согласно МСФО 16. В случае отражения объекта по переоцененной стоимости переоценке подлежит весь класс основных средств.

Если собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, кредитной организации следует применять положения МСФО 16 до даты изменения предназначения объекта. Разницу между балансовой стоимостью имущества по МСФО 16 и его справедливой стоимостью по состоянию на вышеуказанную дату следует учитывать так же, как переоценку в соответствии с МСФО 16. Если справедливая стоимость отдельных объектов инвестиционной собственности не может быть надежно определена и для них используется модель первоначальной стоимости, необходимо представить описание такой недвижимости и причины невозможности надежной оценки справедливой стоимости. По таким объектам вышеуказанная информация об изменении стоимости на начало и конец периода предоставляется отдельно. Например, договор операционной аренды здания заканчивается 31 декабря 2008 г., после чего в здание переезжает головной офис Компании.

В собственности кредитной организации находится здание, оцениваемое в целях составления финансовой отчетности МСФО как объект инвестиционной собственности. Банком принято решение о приобретении нового здания с целью последующей его сдачи в аренду. На момент приобретения активного рынка недвижимости для определения рыночной цены здания — нет. Вследствие чего, банком принято решение отражать новый объект инвестиционной собственности по себестоимости. При этом учет другого объекта инвестиционной собственности остается прежним.

Иного, специального порядка для переоценки доходных вложений в материальные ценности ПБУ 6/01 «Основные средства» не предусмотрено. При этом целью компании не является реализация актива в краткосрочной перспективе. Рассмотрим состав внеоборотных активов балансового отчета по МСФО и US GAAP, которые в целом включают основные средства, инвестиционную недвижимость, нематериальные активы, гудвил, финансовые активы и отложенные налоговые активы, - в рамках изучения анализа финансовой отчетности по программе CFA. Инвестиционная недвижимость представляет собой отдельную категорию внеоборотных активов в соответствии с МСФО. Рассмотрим модели учета и порядок отражения в отчетности инвестиционной недвижимости, - в рамках изучения анализа финансовой отчетности по программе CFA. Однако противоположное изменение (переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности.

В российском учете увеличение первоначальной стоимости объекта в связи с капитальным ремонтом не предусмотрено (т. е. затраты относятся к текущим расходам периода). Исключение составляет модернизация объектов, в результате которой понесенные затраты капитализируются в стоимости объекта. Согласно правилам российского бухгалтерского учета, из состава основных средств, для целей представления в отчетности, выделяется категория доходных вложений в материальные ценности, назначение которых заключается в предоставлении во временное владение или пользование с целью получения дохода.

Статьи, Комментарии, Ответы На Вопросы: Мсфо Инвестиционная Собственность

В соответствии с параграфом 20 МСФО 40 объект инвестиционной собственности первоначально оценивается по затратам на его приобретение. Стоимость инвестиционной собственности включает цену покупки и все прямые связанные с приобретением расходы. Здание, построенное или сооруженное для будущего использования в качестве инвестиционной собственности.

По справедливой стоимости надлежит оценивать объект, приобретенный в обмен на неденежные активы или оплаченный комбинацией денежного и неденежного способов. Если справедливую стоимость нельзя установить, то первоначальной становится балансовая стоимость отданного взамен актива. На практике возможны затруднения с определением того, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, чтобы признать объекты собственности в качестве используемых для собственных нужд. Например, владелец гостиницы может передать все или отдельные функции управления гостиницей третьей стороне, что усложняет определение существенности. При этом определение имущества в качестве инвестиционной собственности происходит на основе профессионального суждения. Организация может разработать критерии для обеспечения взвешенного подхода к признанию средств инвестиционной собственности.

Организация учитывает затраты на замену конструктивных элементов объекта инвестиционной собственности в момент возникновения таких затрат. При этом балансовая стоимость замененных элементов списывается с баланса. Рии «инвестиционная собственность», «собственность, занимаемая владельцем» и «запасы» не приводит к изменению балансовой стоимости объектов и стоимости объектов для целей оценки и раскрытия информации. По мнению автора, при переводе объекта инвестиционной собственности в категорию внеоборотных активов для продажи результаты первой переоценки следует также отражать в отчете о прибылях и убытках, т.

Незавершенное строительство объекта, предназначенного для сдачи в операционную аренду (IAS 16 «Основные средства»). Линда Уокер открыла предприятие по мойке автомашин, инвестировав $480,000. На эти средства были приобретены участок земли, здание и необходимое оборудование. Если бы все активы приобретались отдельно, то земля имела стоимость $120,000, здание - $270,000, оборудование - $210,000.

Когда Признавать Инвестиционную Недвижимость?

Справедливая стоимость в данном случае определяется по максимуму для данного рынка, то есть с учетом сноса и постройки более доходного здания. Очевидно, что она будет намного дороже восстановительной цены существующей постройки. Хотя спекулятивная составляющая справедливой стоимости порождена землей, а не здания, она полностью ложится на стоимость здания, так как стоимость предоплаты за операционную аренду (земли) нельзя переоценивать. Оценка по справедливой стоимости используется до момента выбытия объекта даже в том случае, если сделки с инвестиционной собственностью на рынке проводятся реже или если рыночные цены на аналогичную собственность становятся менее устойчивыми. Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется без учета расходов, возникающих при его продаже. Оборудование, такое как лифты и системы кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания, поэтому оно, как правило, включается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости и не отражается отдельно в составе основных средств.

Казалось бы, в ходе преддоговорной экспертизы возможно разрешить все возможные бухгалтерские запросы. Однако далеко не всегда результатов такой экспертизы достаточно для правильного отражения объекта недвижимости в финансовой отчетности МСФО. Когда право на недвижимость, которым обладает арендатор по договору операционной аренды, классифицируется как инвестиционная недвижимость данная операционная аренда отражается по справедливой стоимости.

Дебет "Кредиторская задолженность менее одного года" (отчет о финансовом положении) млн руб. Кредит "Расходы будущих периодов" (отчет о финансовом положении) млн руб. Кредит "Кредиторская задолженность более одного года" (отчет о финансовом положении) млн руб.

На расхождение балансовой стоимости недвижимости, оцениваемой по фактической стоимости, влияет различие порядка начисления амортизации, а именно необходимость пересмотра срока амортизации по МСФО и фиксированный срок амортизации по российскому учету, изменяемый исключительно в случае проведения модернизации объекта. Кроме того, на инвестиционную собственность, оцениваемую по фактической стоимости, распространяется действие стандарта IAS 36 «Обесценение активов». Недвижимость может квалифицироваться как объект инвестиционной собственности только по завершении строительства. При переводе из категории инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости, в категорию собственности, используемой владельцем (основных средств), или категорию запасов переклассификация осуществляется по справедливой стоимости на дату перевода.

Лекция  10 Инвестиционная Деятельность Предприятия

В частности, в случае отсрочки оплаты за объект инвестиционной собственности полученное возмещение первоначально отражается по цене объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа. Разница между номинальной суммой возмещения и ценой объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа признается как процентный доход в соответствии с МСФО 18, который рассчитывается на пропорциональной временной основе с учетом реальной доходности возмещения к получению. В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в предыдущем абзаце, кредитная организация вынуждена оценивать объект инвестиционной собственности в соответствии с основным порядком учета, изложенным в МСФО 16, ей следует отражать все остальные объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости. Та по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости приобретения и применять данную политику ко всем объектам инвестиционной собственности.

Из этого следует, что обязательной ежегодной процедурой является анализ соответствия оценки всей инвестиционной недвижимости компании ее действительной стоимости. Таким образом, первоначальная стоимость объекта, полученного по договору финансовой аренды, включает как минимум общую сумму будущих лизинговых платежей. Если основные средства представляют собой активы, используемые в производственных либо в административных целях (в течение более чем одного отчетного периода), то инвестиционная собственность используется организацией для получения дохода от сдачи в аренду или от роста ее капитальной стоимости. Одним из элементов материальных внеоборотных активов в Международных стандартах финансовой отчетности является инвестиционная собственность (или инвестиционная недвижимость).

Справедливая цена обычно приравнивается к рыночной цене на отчетную дату, не учитывая затраты на продажу (выбытие) актива. Напротив, она рассчитывается для «идеального продавца», который заинтересован в максимальной цене, а не в кратчайших сроках сделки. Справедливая стоимость инвестиций должна оцениваться независимо от выбранного метода; при выборе метода оценки по фактическим затратам – справедливая стоимость должна раскрываться в пояснительной записке. Стандарт не настаивает на обязательном привлечении профессионального оценщика.

Суть в другом – в покупке титула собственности (то же происходит при покупке земли, любой другой недвижимости). Частные инвестиции, как правило, сосредоточены на получении прибыли; государственные могут осуществляться также и с целью регулирования экономики. Государственные инвестиции финансируются за счет налогов, прибылей государственных предприятий, путем выпуска внутренних и внешних займов. Источником финансирования частных вложений служат средства компаний (нераспределенная прибыль), привлеченные извне средства, полученные от продажи акций, облигаций, других ценных бумаг. Обязано раскрывать значение справедливой стоимости на отчетную дату в примечаниях к отчетности.

Это происходит, когда сделки с аналогичными объектами недвижимости на рынке редки, а альтернативная оценка справедливой стоимости инвестиционной собственности (например, основанная на прогнозировании дисконтированных потоков денежных средств) отсутствует. Затраты на замену конструктивных частей объекта инвестиционной недвижимости признаются в первоначальной стоимости объекта инвестиционной недвижимости, в случае если приобретение объекта инвестиционной недвижимости происходит через замещение отдельных конструктивных частей. Руководствуясь принципом признания, кредитная организация признает в балансовой стоимости объекта инвестиционной недвижимости затраты на замену части существующего объекта инвестиционной недвижимости на момент понесения этих затрат. До момента, когда недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, кредитная организация амортизирует данную недвижимость и признает любые убытки от его обесценения.

Вариант 2: Оценка По Модели Учета По Первоначальной Стоимости

2) модель фактической стоимости приобретения (инвестиционная собственность учитывается по фактической стоимости с начислением амортизации и признанием убытков от обесценения. Справедливая стоимость раскрывается в примечаниях к отчетности). Кроме этого, доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, классифицируемая как инвестиционная собственность, в обязательном порядке должна учитываться только в соответствии с моделью справедливой стоимости, т.е. Для такой инвестиционной собственности альтернативы не существует (п. 34 МСФО 40). Компания может выбрать либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости для всей остальной инвестиционной собственности, вне зависимости от выбора в предыдущем случае.

Еще По Теме Глава 10 Инвестиционная Собственность:

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости подлежит признанию в качестве актива только в том случае, если существует вероятность притока будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью; стоимость данной инвестиционной недвижимости поддается достоверной оценке. Прибыли или убытки, возникающие от устранения или выбытия объекта инвестиционной недвижимости, должны определяться как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива и подлежат признанию в прибыли или убытке в периоде, в котором происходит такое устранение или выбытие. При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости кредитная организация не учитывает повторно активы или обязательства, признанные как отдельные активы или обязательства. В соответствии с параграфом 17 МСФО 40 организация оценивает все свои затраты по инвестиционной недвижимости на момент их несения. При этом стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение, а также затраты на расширение, реконструкцию и обслуживание объекта.

Объекты недвижимости, по которым справедливую стоимость нельзя определить с достаточной степенью достоверности, могут оцениваться по себестоимости (если ранее компания не учитывала их по справедливой стоимости) – также вне зависимости от метода оценки прочих объектов. Не включаются в первоначальную стоимость инвестиционной собственности первоначальные операционные убытки и сверхнормативные затраты, понесенные при сооружении объекта недвижимости. Например, офисное здание получено Компанией по договору аренды с Собственником здания сроком на 5 лет. В свою очередь, Компания использует здание для получения дохода от сдачи помещений в операционную аренду.

Согласно учетной политике Компании, учет основных средств осуществляется по фактической стоимости. Следовательно, предполагаемая первоначальная стоимость здания на 1 января 2009 г. Составляет 30 млн руб., которая амортизируется в соответствии с учетной политикой компании в отношении основных средств. По мнению автора, при переводе объекта инвестиционной собственности в категорию внеоборотных активов для продажи следует также применять условие о начале соответствующих работ на объекте, как и в отношении запасов. Это является принципиальным отличительным моментом, поскольку в РСБУ результаты переоценки отражаются в капитале (либо в составе резерва переоценки, либо в нераспределенной прибыли).

Рассмотрим основные положения стандарта МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость», определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель учета по справедливой стоимости и другие вопросы. При выбытии такой инвестиционной собственности должны раскрываться факт выбытия инвестиционной собственности, не отражаемой по справедливой стоимости, балансовая стоимость на момент продажи, величина признанной прибыли (убытка). При передаче объекта инвестиционной недвижимости в операционную аренду (перевод в инвестиционную собственность). По решению руководства здание на этом участке было снесено в целях строительства офисного помещения. Стоимость земли, здания, а также затраты на новую постройку включаются в стоимость инвестиционной собственности, в данном случае офисного здания. Признание объекта инвестиционной недвижимости подлежит прекращению (то есть объект подлежит списанию с баланса) при выбытии или окончательном выводе из эксплуатации, когда более не предполагается получение связанных с ним экономических выгод.